Rentetilpasning: hvornår rammer renteforhøjelsen dit boliglån?

Hvorfor sætter Nationalbanken renten op, når dansk økonomi ikke beder om det?

Fordi kronen er bundet til euroen. Danmark deltager i valutasamarbejdet ERM2 med en centralkurs på 7,46038 kroner pr. euro og et udsvingsbånd på 2,25 procent til hver side. Ændrer ECB sin rente, uden at Nationalbanken gør det samme, ændrer renteforskellen sig, og kronen begynder at flytte sig. Renten er et valutaværktøj i Danmark.

Nationalbanken siger det selv rent ud: under rolige forhold ændrer den normalt kun sine renter i takt med, at ECB ændrer sin pengepolitiske rente.^[4] Det er derfor, dansk inflation og danske boligpriser ikke står i begrundelsen for en dansk renteforhøjelse. Formålet er at holde renteforskellen til euroområdet uændret, så kronekursen bliver liggende, hvor den skal.

ECB hævede sine tre toneangivende renter med 0,25 procentpoint den 10. september 2026, med virkning fra 16. september: indlånsrenten til 2,50 procent, udlånsrenten til 2,65 procent og den marginale udlånsrente til 2,90 procent.^[2] Baggrunden var energipriserne. Inflationen i euroområdet steg til 3,3 procent i august fra 2,9 procent i juli, og energi alene steg 14,3 procent mod 10,3 procent måneden før.^[3]

Nationalbanken meldte ud samme dag og satte alle fire af sine renter op med de samme 0,25 procentpoint, med virkning fra 11. september 2026.^[1] Den danske forhøjelse trådte altså i kraft fem dage før ECB's egen.

Ingen af de fire er din rente. Det er de satser, pengeinstitutterne selv får og betaler på deres konti i Nationalbanken. Vejen videre til din ydelse går gennem realkreditten, og den har sine egne datoer.

Hvilket lån har du, og hvornår får det ny rente?

Slå det op i netbanken eller på din seneste terminsopgørelse. Et fastforrentet lån får aldrig ny rente. Et F-kort får ny rente hvert halve år, den 1. januar og den 1. juli. Et F1 får ny rente hvert år, et F3 hvert tredje år og et F5 hvert femte, på den dato der står i dine lånevilkår.

F-kort er den låntype, hvor en pengepolitisk bevægelse har kortest vej. Renten består af to dele: CITA6, som er en seksmåneders markedsrente der udvikler sig i takt med de finansielle markeder, og et rentetillæg, som investorerne fastsætter på en auktion, når obligationerne bag lånet refinansieres.^[7] CITA6 sættes på ny hver 1. januar og 1. juli. Rentetillægget ligger fast imellem refinansieringerne.

F1, F3 og F5 fungerer anderledes. Her udløber obligationerne bag lånet og skal erstattes med nye, og din nye rente er den, investorerne vil købe de nye obligationer til på auktionen.^[6] Det er ikke Nationalbankens rente, der kopieres over på lånet. Det er markedets pris på det tidspunkt, og den har ofte flyttet sig længe før selve rentebeslutningen.

Hvad koster 0,25 procentpoint på dit eget lån?

Gang restgælden med 0,0025 og del med tolv. På en million kroner er det 2.500 kroner om året, altså 208 kroner om måneden før rentefradrag. På to millioner er det 417 kroner, og på tre millioner 625 kroner. Regn kun på den del af gælden, der faktisk får ny rente.

Tallet er værd at regne selv, fordi det gør en nyhed til en linje i budgettet. Tag hele restgælden, ikke det du betaler hver måned, og gang med ændringen i procentpoint.

Rentefradraget giver en del af det tilbage. Hvor meget afhænger af din kommune, og af om din negative nettokapitalindkomst holder sig under 50.000 kroner, eller 100.000 kroner for ægtepar. For den del, der ligger under grænsen, beregnes der oveni et nedslag i skatten på 8 procent.^[11] Det betyder, at de 208 kroner koster dig mindre end 208 kroner efter skat, men ydelsen på terminsopgørelsen stiger med det fulde beløb.

Bidragssatsen følger ikke med renten

Bidraget er en selvstændig pris. Det er det beløb, du hver termin betaler dit realkreditinstitut for at administrere lånet, mens renten sendes videre til de investorer, der har købt obligationerne bag lånet. Nationalbanken kan sætte renten op, uden at bidragssatsen rører sig, og instituttet kan ændre bidraget uden at renten flytter sig.

Totalkredit formulerer delingen tydeligt: den rente du betaler, sendes videre til investorerne, og bidraget er det, instituttet selv får for at administrere lånet og være mellemled.^[10] På terminsopgørelsen står de to linjer ved siden af hinanden og bevæger sig af hver sin grund. Når ydelsen stiger, er det værd at se efter hvilken af dem der flyttede sig, før du konkluderer noget om renten.

Hvad sker der med et fastforrentet lån?

Ydelsen ændrer sig ikke. Renten ligger fast i op til 30 år. Til gengæld falder indfrielseskursen typisk, når markedsrenterne stiger, og det gør friværdien større. Det åbner for en opkonvertering: at lægge lånet om til et nyt fastforrentet lån med højere rente og mindre restgæld.

Totalkredit beskriver et fastforrentet lån som et lån, hvor indfrielseskursen typisk falder, hvis renterne stiger, og friværdien dermed vokser.^[8] En opkonvertering er en omlægning til et nyt fastforrentet lån med højere rente, og tommelfingerreglen er, at den nye rente bør være mindst 1 procent højere end den, du har nu.^[9] Til gengæld stiger ydelsen, og gevinsten afhænger af, at renten senere falder igen, så lånet kan lægges tilbage. Det er en beregning, dit realkreditinstitut skal lave på dine egne tal, ikke en beslutning der tages på en nyhed.

Hvad med opsparingen?

Den bevæger sig samme vej, men på bankens tidspunkt. Foliorenten er præcis det, pengeinstitutterne selv får på deres indestående i Nationalbanken, så en højere foliorente gør det mere værd for banken at have penge stående. Din egen indlånsrente sættes dog stadig af din bank, og den flytter sig, når banken beslutter det.

Det er værd at se efter, netop når renten er sat op. Bufferkontoen står ofte i den konto, du åbnede først, og ikke i den, der betaler bedst i dag. Se hvad din nuværende konto giver, og hvad nabokontoen i samme bank giver.

Sådan gør du

1. Find låntypen. Den står i netbanken og på terminsopgørelsen. Står der fast rente, er du færdig: ydelsen ændrer sig ikke.
2. Find datoen. Et F-kort får ny rente 1. januar og 1. juli. Et F1, F3 eller F5 har én af de fire datoer i lånevilkårene, og fristen for at ændre lånet ligger to måneder før.
3. Regn beløbet ud. Restgæld gange 0,0025, delt med tolv. Gør det også for 1,00 procentpoint, så du kender spændet og ikke kun det næste skridt.
4. Beslut hvor pengene kommer fra, før datoen kommer. Enten tager bufferkontoen det i et par måneder, eller også skrumper én navngiven kategori i budgettet med præcis det beløb.
5. Tjek opsparingsrenten samtidig. Stiger renten på lånet, er der som regel også sket noget på den anden side.

Sådan hjælper Penge

Det svære ved trin fire er at vide, hvor de 208 kroner skal komme fra. Penge henter dine posteringer fra mere end 2300 banker og kategoriserer dem automatisk, når den er sikker, så du kan se hvad et år faktisk går til, i stedet for at gætte. Giv renter og bidrag deres egen kategori, sæt et budget på den, og næste rentetilpasning bliver en linje der har flyttet sig, frem for en fornemmelse af at der er mindre tilbage. Appen findes til iPhone, forbindelsen til banken er skrivebeskyttet, og dine bankkoder gemmes aldrig.

Vil du se, om din bank er med? Se hvilke banker der understøttes